前段时间，我去了一趟西双版纳。
去之前，我以为西双版纳的人民都是骑孔雀和大象上班，甚至在担心独身一人走在路上时，遇到大象应该如何自救。
然而到了西双版纳才发现，版纳人民的车技比我好多了，而且这个西南边陲小镇，已经被各大房地产开发商占领。从嘎洒机场出来，还没来得及感受西双版纳的美景，先看到大幅的房地产广告。
来云南之前，早就听说云南有“八大怪”。有意思的是，西双版纳的房地产市场，也有“三大怪”。
第一怪：
西双版纳的新房，不卖给本地人
随着大型开发商的不断入场，目前的西双版纳房地产市场一片火热。
大片的施工工地与远方连绵的山脉混在一起，让人分不清那雾蒙蒙的一片是山里翻滚的蒸汽，还是工地扬起的灰尘。
然而，这些楼盘并不是为当地人而建设的。它们的目标群体，是来自全国各地的投资者。
对于当地人来说，这些新建楼盘已经远远地超出了他们的承受范围。在这个人民月均工资只有3000-4000元/月的边陲小镇，新房的均价已经去到了1万/平，别墅均价去到2万/平。
然而对于全国各地的投资客来说，西双版纳无论是从环境、前景或是从房价，都有着别样的诱惑力。
而这一种诱惑力，在东北人身上起到的作用会加倍。
自海南限购之后，东三省的人民迫切地寻找下一个目标，而西双版纳，几乎满足了他们的所有要求：四季如春，温暖湿润，跟海南拥有同样的气候。更重要的是，房价还比海南便宜!
于是，自海南被东北人买成了“黑龙江省三亚市”之后，东北人民又把目光投向了西双版纳。
在景洪市某一高档楼盘的售楼部，项目的销售告诉我，该项目有80%以上的购房者是外地人，大部分购房者是上了年纪的老人，购置房产的目的主要用于养老以及度假。
随后，我在售楼部转了一圈，听到了最正宗的东北话发音。
一位来自黑龙江的大妈告诉我，她正准备在这里买两套，一套洋房，一套合院，闲暇时可以过来度个假。
不过，当外来人口成为主要购房群体，也就导致了西双版纳的房屋空置率非常高。
以这个早在2015年开盘的高档小区为例，在一二期早售罄且一期早已收楼的情况下，该小区的入住率仅在30-40%。而根据调查，整个西双版纳的房屋空置率高达80%。
正因如此，西双版纳的房地产市场还养活了另外一个行业——房屋托管。
西双版纳不少开发商并不设房屋托管，不过如果业主有需要，项目可以帮忙联系房屋托管公司，帮业主将房屋装修一番之后做成家庭旅馆放租。
在某知名住宿预订网站上，西双版纳的民宿(两房)每晚的平均价格在200-250元，而大一些的合院或者别墅(整租)一晚的价格可以去到500元左右，不少房地产商都自信满满地表示：西双版纳的住房回报率，超8%完全没问题。
第二怪：
郊区的房价，反而比市区贵
在展开这一段内容之前，我们先来补习一下地理知识。
西双版纳分为景洪市、勐海县和勐腊县，首府是景洪市。而景洪市中，又分了几个区域，分别为市中区、嘎栋、嘎洒、曼弄枫和江北。
而景洪市中，又分了几个区域，分别为市中区、嘎栋、嘎洒、曼弄枫和江北。
这一部分，我们说的市中心，指的是景洪的市中区，其余部分均为近郊。
西双版纳更有意思的一点是，颠覆了全国大部分城市的房价规律。
一般来说，市区由于拥有更成熟的配套及教育资源，售价要比发展滞后的郊区高，而西双版纳的房地产市场，恰恰与此相反。
但是，这并不代表着西双版纳的市区发展程度不高。与其他城市一样，西双版纳市中心拥有目前西双版纳的大多数资源，人气也比较旺，就连知名旅游景点如曼听公园、大佛寺等等也都集中在市中心。曼听公园 曼听公园
而近郊相比之下，人气就冷清很多。这次去西双版纳，我就住在近郊，晚上10点想下楼买个水，发现一溜商铺全都关门了。
但是，明明是资源集中的市中心，房价却跑不赢啥也没有的近郊。
举个例子，目前景洪市中心房产均价在9000元/平左右，而景洪市近郊的房价却在13000元/平左右。
为什么会出现这种情况呢?
一方面，市中心已经没有可供开发的土地了，新盘非常少，而且体量比较小。所以，市中心的新盘都是本地的小开发商在经营，而市中心的楼盘，也是西双版纳为数不多以本地人为销售目标的楼盘。
另一方面，市中心的景观不如近郊。市中心的大部分楼房都是自建房，规划比较杂乱(可以脑补一下四线小城镇的样子)，而且绿地也少。
相比之下，大开发商由于进场晚，只有近郊的地可以拿了。但俗话说得好，塞翁失马焉知非福。大开发商有的是钱，一拿一大片，规模化开发，而且形成合理规划，效果堪比贾跃亭的PPT。更别说郊区还有大片未开发过的山林景观，任谁看了都心动。
第三怪：
全国一片哀叹时，这里仍一路高歌猛进
今年以来，全国的房地产市场遇冷，不少三四线城市的房价开始回落。
然而，西双版纳的楼市仍像它的热性气候一样，温暖湿润，四季无冬。
据了解，西双版纳今年房价涨幅达到了30.5%。
而西双版纳同比房价涨幅，更是达到了45.11%，几乎是昆明的1倍，同比涨幅仅次于保山(保山是一个更加神奇的地方，等我没那么懒了再给大家说)。
当然，旅游地产再怎么牛×，也不可能把西双版纳托得这么高。
西双版纳真正的底气，来源于两个方面。
一个是大开发商的蜂拥入场。像是前面说的，大开发商有的是钱，大规模的圈地，直接给你造一个新城出来都没什么问题(像是嘎栋片区，就是万达拿钱砸出来的，房价已经去到1.2-1.3万/平)。
另一个，就是泛亚铁路。
2014年10月，发改委再批复4条铁路建设项目。其中，云南3条泛亚铁路获批，分别是大瑞铁路、玉磨铁路 、祥临铁路。中国为什么要修这条泛亚铁路呢?因为国内制造业发达，贸易市场相对饱和，东南亚市场贸易相对贫乏，制造业存在贸易逆差。
中国为什么要修这条泛亚铁路呢?因为国内制造业发达，贸易市场相对饱和，东南亚市场贸易相对贫乏，制造业存在贸易逆差。
我国要与东南亚各国建立贸易联系，就需要设立一个贸易枢纽。
而西双版纳，正好占据了这一有利位置。早在2017年西双版纳傣族自治州人民政府就发布过相关的红头文件，要将西双版纳州建设成为云南面向东南亚区域性国际贸易流通次枢纽。而随着泛亚铁路的开通，西双版纳也会从一个旅游为枢纽的城市渐渐过渡到一个以贸易为枢纽的城市。贸易势必会带来大量人口，人口的聚集，也会对城市的发展带来拉动作用。
而随着泛亚铁路的开通，西双版纳也会从一个旅游为枢纽的城市渐渐过渡到一个以贸易为枢纽的城市。贸易势必会带来大量人口，人口的聚集，也会对城市的发展带来拉动作用。
不过，在与东南亚建立贸易关系时，西双版纳这座城市，还有一点需要考虑：
未来当东北人跟泰国人在西双版纳这片土地上碰面时，会是什么画风?
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